La nouvelle donne - location vide ou meublée

Location VIDE ou MEUBLEE :

La nouvelle donne.

Longtemps, la location meublée a été plébiscitée par les investisseurs en raison de règles plus souples par rapport à la location vide. Mais la loi sur le logement change quelque peu la demande. Publiée au Journal officiel le 26 mars, celle-ci voue un volet important aux rapports locatifs et donne une définition plus stricte de la location meublée pour éviter les abus.

Il s'agit d' « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »

A entendre les professionnels, cette définition deviendrait plus contraignante pour les investisseurs. « La loi ALUR contient tout ce qu'il faut pour faire caler le moteur de l'investissement locatif » explique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). « cette loi va compliquer les rapports locatifs, car l'équilibre entre les deux parties n'est pas respecté » regrette Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA.

Derrière ces critiques, qu'en est-il réellement ? Tout d'abord, la loi ALUR prévoit une première obligation commune aux deux modes de location : la rédaction du bail selon un modèle type.

Cette mesure n'entrera en vigueur qu'avec la publication d'un décret attendu prochainement. Ce bail sera plus précis : le bailleur devra inscrire le montant du dernier loyer acquitté, la nature des travaux effectués dans le logement entre deux locataires … Dans les zones concernées par l'encadrement des loyers (villes de plus de 50 000 habitants), il devra aussi indiquer le loyer médian du quartier.

Trop restrictif ? A voir, car « la loi prévoit la possibilité d'appliquer un complément de loyer pour les équipements et services du logement », explique Maud Velter, directrice associée de l'agende Lodgis. De quoi rassurer les bailleurs. « ce complément de loyer ne sera pas seulement lié à l'emplacement, mais retiendra d'autres aspects : typologie, standing de l'immeuble…, note Arnaud Viallaneix, directeur marketing et métiers de l'agence Foncia. Même si cela doit encore être précisé par décret ».

Nouveau locataire donc frais

L'état des lieux devra être établi selon un formulaire type (en attente là aussi d'un décret) et la liste des diagnostics à remettre au locataire s'allonge. Le bailleur doit fournir un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, un autre sur l'installation de gaz et d'électricité (en plus de la performance énergétique, du risque d'exposition au plomb, des risques naturels et technologiques …).

Enfin, les conditions pour donner congé à son locataire sont aussi renforcées, notamment en cas de reprise du logement pour l'usage du bailleur ou de sa famille.

Bail écrit et état des lieux
. location vide ou meublée - ( modèle type)

Durée du bail
. Location vide : 3 ans minimum renouvelable par tacite reconduction (6 ans pour bailleur institutionnel
. Location meublée : 1 an minimum renouvelable, ou 9 mois en cas de location étudiante (sans reconduction tacite).

Loyers
. Location vide ou meublée – Encadrés dans les zones tendues

Dépôt de garantie
.Location vide : 1 mois de loyer (hors charges)
. Location meublée : 2 mois de loyer (hors charges)

Congé possible pour le bailleur
. Location vide : délai de préavis de six mois
. Location meublée : délai de préavis de trois mois

Régime fiscal
. Location vide : revenus fonciers. Microfoncier : jusqu'à 15 000 € de loyer annuel. Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. Régime réel : au-delà de 15 000 € de loyer, toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers.

. Location meublée : Loueur Meublé Professionnel ou non. Micro BIC : jusqu'à 32 600 € de loyer. Abattement de 50 % de ses revenus fonciers. Réel : au-delà de 32 600 € de loyer. Toutes les charges sont déductibles + amortissement de la valeur du bien.
(source : Le Monde – le match location vide/location meublée).

Malgré ces nouveautés, le fonctionnement d'une location meublée reste moins contraignant. La durée du bail n'est pas modifiée. Le contrat reste fixé à un an minimum, renouvelable tacitement. Cette durée même être ramenée à neuf mois en cas de location à un étudiant (contre trois ans minimum pour un logement vide, voire six ans pour un bailleur institutionnel). Le dépôt de garantie demeure fixé à deux mois de loyer pour tenir compte du mobilier (un mois hors charge pour une location vide ). Gare toutefois à ne pas mésestimer les contraintes de gestion d'une location meublée.

Tous les ans (ou tous les neuf mois), il faut s'attendre à devoir trouver un nouveau locataire, ce qui engendre des frais (recherche, établissement du bail, de l'état des lieux…) Avec, à la clé, le risque de subir une vacance locative plus importante.

AVANTAGE FISCAL

Certes, le montant du loyer supérieur de 15 % à 20 % à une location vide, permet de compenser ce manque à gagner. Mais encore faut-il gérer le bien en direct car, si vous déléguez cette tâche, « les frais peuvent atteindre 15 % », note Maud Velter.

Au final, les rendements sont donc équivalents (de 4% à 5 % dans l'ancien). En fait, c'est le régime fiscal qui fait la différence.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui régit le plus souvent la location meublée, est plus attractif.