Démembrement de propriété

Démembrement de propriété

Nue-propriété et usufruit :
Il existe trois statuts pour les propriétaires immobiliers :
. l'usus : le droit d'utiliser un bien et d'y habiter
. le fructus : le droit de jouir du bien et d'en recevoir les entrées (loyers par exemple)
. l'abusus : le droit de posséder un bien et de le vendre

Ces trois statuts ensemble représentent la pleine propriété.

On peut aussi choisir d'avoir recours à un « démembrement » c'est-à-dire, un partage de la propriété dans le temps. Il y aura donc un propriétaire de l'usufruit et un propriétaire de la nue-propriété.
Les droits et les devoirs de l'usufruit :

- l'usufruit possède les droits d'usus et de fructus ; il est autorisé à habiter le logement ou à le louer pour avoir les loyers.

Il aura en charge : les impôts fonciers, les impôts locaux si il habite le logement ; les frais de gestion de location et les taxes sur les revenus fonciers si le logement est loué.

Nue propriété :

Le nu-propriétaire est celui qui possède le bien sans l'habiter et sans en avoir la jouissance.
Il ne détient que l'abusus et n'a pas le droit de louer le logement mais il peut acter la vente de la nue-propriété.

Au niveau fiscal, le bien n'est plus dans le patrimoine immobilier ce qui peut être intéressant pour les personnes assujetties à l'ISF.

Le recours au démembrement d'une propriété se fait pour des raisons fiscales et de succession. L'usufruit d'un logement est accordé pour une durée temporaire ou indéterminée jusqu'au décès de l'usufruit.

Le démembrement permet de transmettre son patrimoine et réduire le montant des droits de mutations.

Les droits de mutation (enregistrement) sont les impôts acquittés lors d'un changement de propriétaire suite à la vente du bien, d'un héritage ou d'une donation. Dans le démembrement, la propriété n'étant pas pleine, le calcul des impôts s'effectue sur une partie de la valeur du bien.

Le nu-propriétaire n'est pas redevable des impôts liés au bien, c'est l'usufruitier qui doit payer la taxe foncière, la taxe d'habitation si il y habite, ou les taxes sur les revenus fonciers si il loue. Les impôts ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien. Dans le cas de donation temporaire, l'usufruit sera estimé à 23% par tranche de 10 ans (si la donation dure 8 ans, l'impôt foncier sera calculé sur 23 % de la valeur réelle du bien - elle dure 12 ans, sur 46 % , etc…

Une donation limitée par le décès de l'usufruit, la valeur retenue pour le calcul de l'impôt foncier dépendra de l'âge de l'usufruit :

Exemple :

Usufruitier de moins de 21 ans révolus…… 90 % valeur de l'usufruit
41 ans révolus…….......... 70 %
61 ans révolus……............50 %
Plus de 91 ans révolus…….10 %

Lors de la vente en nue-propriété, le nu-propriétaire peut vendre librement sans l'avis de l'usufruit.

Le démembrement est une solution avantageuse tant pour l'usufruitier que pour le nu-propriétaire.