Qu'est ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété en 2020 a pour but premier de transmettre ses biens à ses ayants droit mais également de protéger son conjoint en cas de décès. Cette pratique consiste à séparer le bien en deux afin de le répartir entre des personnes. On retrouve ainsi :
- La nue-propriété qui correspond au droit de disposer du bien.
- l'autre côté l'usufruit, le droit de jouir du bien.
L'usufruitier jouit du droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès, sauf en cas d'un accord commun entre les parties définissant une date de fin. Au terme du droit de l'usufruitier, le démembrement prend fin et le nu-propriétaire retrouve la pleine et totale propriété du bien sans avoir à payer de droit de succession.
Dans quel cas appliquer le démembrement ?
Comme nous l'avons vu dans l'introduction, le démembrement est très souvent lié aux donations et aux successions. En effet, il est fréquent au sein d'une couple, avec ou sans enfants de pratiquer le démembrement de propriété. Cette acte juridique permet de préparer sa succession en s'assurant de garder la jouissance du bien. Il existe plusieurs types de démembrements que nous allons détailler ci-dessous.
Démembrement simple : couples avec enfants :
Les parents acquièrent l'usufruit et les enfants la nue propriété . Les parents jouissent du bien pendant toute leur vie. Lors du décès de ces derniers, l'enfant récupère l'entière propriété du bien, sans verser de droits de succession.
Démembrement croisé : couples non mariés ou pacsés :
Chacun des partenaires achète une part de l'usufruit et de la nue propriété. Quand l'un des partenaires décède, le survivant conserve ses parts. Il jouit toujours de la nue-propriété et de l'usufruit. Démembrement croisé via SCI : Couples non mariés ou pacsés couples avec enfants : Chacun des associés achète une part de la nue-propriété. C'est transmettre un patrimoine sans avoir à payer d'impôts en plus. Lors du décès de l'usufruitier, le nue-propriétaire récupère l'usufruit et donc l'entière propriété du bien.
Avantage du démembrement de propriété en 2020
Globalement, le démembrement de propriété est très souvent utilisé lors des donations au seins des familles. En effet, les parents peuvent par exemple donner de leur vivant la nue-propriété d'un bien à leurs enfants. Les parents conservent ainsi le droit de jouir du bien jusqu'à leur décès mais ils peuvent également préparer la transmission de leur patrimoine en bénéficiant des abattements fiscaux.
Il est bon de noter que seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte lors du calcul des droits de donation. La proportion de cette dernière évolue de manière croissance, au prorata de l'âge du donateur.
moins de 21 ans
valeur nue-propriété : 10 % - valeur usufruit : 90 %
entre 21 et 30 ans :
valeur nue propriété : 20 % - valeur usufruit : 80 %
entre 31 et 40 ans :
valeur nue propriété : 30 % - valeur usufruit : 70 %
entre 41 et 50 ans :
valeur nue propriété : 40 % - valeur usufruit : 60 %
entre 51 et 60 ans :
valeur nue propriété : 50 % - valeur usufruit : 50 %
entre 61 et 70 ans :
valeur nue propriété : 60 % - valeur usufruit : 40 %......
Usufruit viager et usufruit temporaire.
La plupart du temps, l'usufruit est viager. C'est à dire qu'il prendre fin lors du décès de son titulaire. Dans ce cas c'est le barème du tableau ci-dessus qui s'applique en cas de donations, successions, ventes, apports dans une société, etc.
Cependant, l'usufruit peut également être temporaire. Dans ce cas, d'un usufruit à durée défini, la valeur de celui-ci est estimé à 23 % de la valeur totale de la propriété par tranche de 10 ans.
Durée de l'usufruit temporaire :
entre 1 et 10 ans - valeur usufruit : 23 %
entre 11 et 20 ans - valeur usufruit : 46 %
entre 21 et 30 ans - valeur usufruit : 69 %
Acheter un bien en nue-propriété
Cela consiste à investir dans un bien dont l'usufruit est acquis par une tierce personne. L'usufruitier peut jouir du bien sur une période comprise en 10 et 20 ans. La durée de l'usufruit dépend du programme immobilier.
L'achat en nue-propriété est avant tout un outil d'optimisation fiscale qui se dirige vers les épargnants plutôt aisés et relativement patient. En effet, vous achetez un bien dont vous ne percevrez pas les fruits pendant une dizaine voir une vingtaine d'années. Cependant, les prix de la nue-propriété sont très attractifs.
