Transmission de patrimoine

Les récentes lois de finances (2011-2012) ont significativement impacté à la hausse les droits de mutation à titre gratuit ('DMTG'). Preuve en est le pic constaté des donations signées à l'été 2011 en prévision des réformes annoncées.

Le barème des droits de donation/succession a été augmenté par la création d'une tranche à 45%, les abattements en ligne directe abaissés, le délai de rappel fiscal allongé à 15 ans, les réductions de droits en fonction de l'âge du donateur supprimées tout comme l'actualisation annuelle des abattements applicables.

Ces différentes modifications rendent fiscalement d'autant plus opportunes l'anticipation de la transmission du patrimoine familial et l'utilisation de la nue-propriété adossé à l'ULS .

Il importe en effet désormais, dans le cadre d'une stratégie patrimoniale globale, de transmettre plus tôt afin d'utiliser au mieux les abattements et premières tranches du barème d'imposition. Il importe en outre de donner mieux : la transmission doit en effet prendre en considération tant la nécessité de limiter les droits de donation / succession qu'un éventuel impôt de plus-value. Enfin il convient en outre d'anticiper les besoins financiers des donateurs et des donataires.

La nue-propriété peut permettre de répondre à ces différents objectifs : c'est un excellent moyen pour transmettre à ses enfants un patrimoine à moindre coût puisque l'évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donations sont donc réduits.

PRINCIPES D'OPTIMISATION ET DE TAXATION AU TITRE DES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT :

Les points clés de l'optimisation vont être les suivants :

Une assiette réduite pour le calcul des droits de donation :
Il est avant tout rappelé que le calcul des droits de donation / succession est régit par des règles différentes de celles de la fixation du prix de la nue-propriété lors de son acquisition.

Les abattements, les tranches inférieures du barème des DMTG et le délai de rappel fiscal :

Si l'abattement légal en ligne direct a été ramené de 159.325 € à 100.000€ actuellement, il reste toutefois important.

Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif : il est toujours intéressant de profiter au maximum des tranches inférieures.
Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3ème loi de finances pour 2012 (autrefois fixé à 6 puis 10 ans).

Un effet de levier important sur la valeur vénale de l'appartement
La nue-propriété de l'appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d'utiliser l'abattement (100.000 €) sur un bien réel en ne retenant qu'une fraction de sa valeur. Cela confère à la donation un caractère de valeur refuge avec un effet de levier important sur la valeur de la pleine propriété du bien. La nue-propriété présente ainsi un véritable intérêt successoral : elle permet en effet aux enfants de l'investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.

Pour le calcul des DMTG l'article 669 II du Code Général des Impôts impose une méthode de valorisation fiscale de l'usufruit temporaire :
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier'. En pratique le calcul de l'assiette des droits de donation va donc porter sur une nue-propriété estimée à 54% de la pleine propriété (usufruit de 2*23%= 46%) pour un démembrement de 15 ans au jour de la donation).

Donner au bon moment :
Exemple :
M. Duval achète une nue-propriété d'un appartement livré à Paris dont l'usufruit est vendu à un bailleur social pour 15 ans.
Valeur en pleine propriété du bien : 500.000 € (valeur constante sur 15 ans)
Achat de la nue-propriété par M. Duval : 60% de la pleine propriété soit 300.000 €.
Si M.Duval donnait à son fils unique la pleine propriété du bien, les DMTG seraient de l'ordre de 78.000 €.
M. Duval donne la nue-propriété de son appartement à son fils unique :
- si la donation intervient entre la 1ere et la 5eme année suivant l'acquisition, la valeur de l'assiette fiscale de la nue-propriété sera égale à 54% soit 270.000 €. Les DMTG sont de 32.000 € (soit 59% d'économie par rapport au DMTG du en cas de donation de la pleine propriété)
- si la donation intervient entre la 6ème et la 15ème année suivant l'acquisition la valeur de l'assiette fiscale de la nue-propriété sera égale à 77% soit 385.000 € : les DMTG sont de 55.000 € (soit 23% d'économie par rapport au DMTG du en cas de donation de la pleine propriété)

PRINCIPE D'OPTIMISATION ET DE PURGE DE L'IMPOT DE PLUS-VALUE

Au regard de la législation en vigueur, la donation opère fiscalement une purge de la plus-value imposable. En effet, sur le plan fiscal, les biens faisant l'objet de la donation entrent dans le patrimoine propre des donataires pour leur valeur réelle à la date de la donation. En l'absence de contrepartie financière à la donation, le transfert de l'appartement ne génère aucune plus-value pour les donateurs. Ainsi, la plus-value latente sur la nue-propriété donnée peut être purgée.

PROTECTION DU PATRIMOINE ET PROTECTION FAMILIALE :

L'investissement en nue-propriété peut permettre de protéger efficacement les proches de son choix :
Protection du conjoint survivant : grâce à la mise en place d'une réserve d'usufruit au profit du conjoint survivant.
Protection des petits-enfants : grâce à la donation-partage transgénérationnelle qui s'avère fiscalement intéressante à plusieurs titres : d'une part le coût global de la transmission sera moindre avec la multiplication des abattements et premières tranches d'imposition, d'autre part l'abattement légal sera préservé entre les générations 1 et 2 en prévision d'autres transmissions à titre gratuit par donation ou par décès .