Achat en nue-propriété

L'achat en nue-propriété : le bon choix

L'achat en nue-propriété présente plusieurs atouts pour l'investisseur, à commencer par une décote importante sur le prix. Pour autant, il ne s'adresse pas à tout le monde. Ce mécanisme ingénieux, il existe depuis une petite vingtaine d'années. Si le montage est séduisant, il faut bien évaluer ses capacités d'épargne en amont Pierre-papier. Les SCPI en nue-propriété, à l'approche de la retraite ou pour les budgets plus modestes.

Un logement bien placé, de belle qualité, que vous avez acheté avec une décote importante, et pour lequel il n'y a ni frais, ni travaux, ni impôts à payer, ni gestion locative ou même administrative et qui, dans vingt ans environ, pourrait vous rapporter gros . Une vraie solution d'investissement immobilier, pour le moins originale et méconnue, qui consiste à acheter la nue-propriété d'un bien pour une durée déterminée à l'avance. A l'issue, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du logement.

Cet investissement a été lancé il y a près de vingt ans par le spécialiste Perl, s'appuyant sur une singularité juridique, tout à fait légale, du droit de propriété.

Acheter la nue-propriété d'un bien est une opération intéressante de diversification du patrimoine

Une décote importante.
Le particulier achète la nue-propriété d'un logement via un programme immobilier (le plus souvent neuf), par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine, tandis que l'usufruit (l'usus et le fructus) est acquis par un bailleur social . Ce dernier y logera des locataires . Pour autant, les immeubles sont de belle qualité et généralement bien situés. Il s'agit le plus souvent de bailleurs institutionnels, qui souhaitent par exemple loger des fonctionnaires ou des militaires.

Ce démembrement est toujours temporaire. Dans la grande majorité des cas, l'opération dure quinze ans, jamais plus de vingt ans (auxquels il faut ajouter deux années environ pour la construction de l'immeuble).

Au terme de ce délai, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien avec, le plus souvent, une valorisation de la pierre attrayante. C'est le premier objectif (et avantage) de ce type d'opération : parier sur la prise de valeur immobilière et empocher une plus-value .

Celui qui achète la nue-propriété dispose en effet d'un atout non négligeable : il bénéficie d'une décote importante, qui dépend de la durée du démembrement, Pour une durée de quinze ans, elle est de 40 % environ . En clair, l'investisseur ne paie que… 60 % du prix auquel il serait vendu en temps normal .

Acheter en nue-propriété est aussi un moyen de se prémunir contre la baisse des marchés de l'immobilier

Autre avantage non négligeable pour celui qui veut investir dans la pierre : le nu-propriétaire ne s'occupe de rien. Il y a zéro frais, zéro maintenance et zéro fiscalité .

L'investisseur ne sera pas non plus taxé à l'IFI [impôt sur la fortune immobilière. En cas de démembrement, cette charge fiscale incombe en effet à l'usufruitier.

En cas d'emprunt, l'acheteur peut même en déduire les intérêts de ses autres revenus fonciers, s'il possède des biens locatifs (en revanche, ils ne sont pas déductibles du revenu global).

Même les gros travaux ne sont pas à la charge de l'investisseur, à condition toutefois que la convention de démembrement (le contrat signé par toutes les parties qui régit les obligations de chacun) soit convenablement rédigée.

L'annexe d'entretien doit renseigner poste par poste tous les travaux que doit réaliser l'usufruitier durant le démembrement, chose importante , car le nu-propriétaire ne doit avoir aucun travaux à faire lorsqu'il récupère son bien.

Dernière particularité (là encore avantageuse), à l'issue de l'opération, l'investisseur récupère un logement vide de locataire et remis en état (peintures, réparations, remplacements d'équipement..

Que se passe-t-il en effet au bout des quinze ans (ou plus) de démembrement ? Au moins un an avant, la loi nous oblige à prévenir nus-propriétaires et bailleurs que le compte à rebours a commencé,

Six mois avant la fin, le nu-propriétaire doit faire le choix entre reprendre son bien pour l'habiter ou le vendre, ou continuer à le louer, mais cette fois avec un bail loi 1989, selon les conditions de marché

Pas de revenus .
Pas de gestion locative, pas d'impôts, un prix décoté et un modèle qui semble faire ses preuves… La nue-propriété n'a-t-elle donc que des avantages ? Son principal inconvénient, et non des moindres, est de ne procurer absolument aucun revenu à l'acheteur durant plus de quinze ans.

Il n'y a pas d'impôts à payer, parce qu'il n'y a tout simplement pas de revenus ! Durant tout ce temps, les loyers sont encaissés par le bailleur institutionnel.

Il faut donc avoir une bonne assise financière pour investir en nue-propriété, surtout si vous empruntez .

Préparer sa retraite est un bon horizon pour ce type de placement, si vous disposez d'une capacité d'épargne.