1. Le démembrement temporaire : principes et enjeux
Le démembrement temporaire consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts pour une durée déterminée :
L’usufruit temporaire : droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (loyers) pendant une période fixée (ex. : 20 ans).
La nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le donner), sans en avoir l’usage immédiat.
À l’issue de la période convenue, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans fiscalité supplémentaire.
2. L’avantage fiscal clé : le barème forfaitaire
Contrairement au démembrement viager, le démembrement temporaire bénéficie d’un barème fiscal forfaitaire pour évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété :
Sur 10 ans : l’usufruit vaut 23% de la pleine propriété, la nue-propriété 77%.
Entre 11 et 20 ans : l’usufruit vaut 46% de la pleine propriété, la nue-propriété 54%
Conséquence : Seule la valeur de la nue-propriété (54% sur 20 ans) est soumise aux droits de donation, ce qui réduit considérablement la base imposable.
3. Exemple concret : donation d’un bien de 500 000 € sur 20 ans
Situation
Un parent souhaite donner à son enfant un bien immobilier d’une valeur en pleine propriété de 500 000 €, en optant pour un démembrement temporaire de 20 ans.
Calcul de la valeur taxable
Valeur de la nue-propriété : 54% de 500 000 € = 270 000 €
Valeur de l’usufruit temporaire : 46% de 500 000 € = 230 000 €
Seule la nue-propriété (270 000 €) est soumise aux droits de donation.
Application de l’abattement :
Abattement parental : 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans).
Base taxable après abattement : 270 000 € – 100 000 € = 170 000 €
Droits de donation (barème 2025)
Pour un enfant, après abattement, les droits s’appliquent sur 170 000 € :
Tranche jusqu’à 8 072 € : 5% → 404 €
Tranche de 8 072 € à 12 109 € : 10% → 404 €
Tranche de 12 109 € à 15 932 € : 15% → 574 €
Tranche de 15 932 € à 552 324 € : 20% → 33 214 € (sur 154 068 €)
Total estimé : environ 34 600 € de droits de donation (au lieu de 80 000 € à 100 000 € pour une pleine propriété).
Économie réalisée : Jusqu’à 65% de droits en moins par rapport à une donation en pleine propriété.
À l’issue du démembrement temporaire, l’enfant devient plein propriétaire sans formalité ni fiscalité supplémentaire.
Il est possible de prévoir une clause de réversion de l’usufruit au profit du conjoint, ou de céder le bien en cours de démembrement.
4. Points de vigilance
Durée du démembrement : Elle doit être adaptée aux objectifs familiaux et fiscaux.
Documentation : L’acte de donation doit être clair et précis pour éviter tout litige.
Accompagnement professionnel : Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut optimiser la stratégie. En effet, nous pourrons vous conseiller le moment le plus opprtun pour bénéficier de l'abattement de 46% au moment de la donation
5. Conclusion : une solution gagnante pour transmettre à moindre coût
Le démembrement temporaire, avec son barème forfaitaire (46% sur 20 ans), est une solution idéale pour :
Réduire significativement les droits de donation,
Transmettre un patrimoine de manière progressive et sécurisée.
En 2025, avec la reconstitution des abattements et les dispositifs fiscaux avantageux, cette stratégie est particulièrement adaptée aux familles souhaitant optimiser leur transmission patrimoniale.
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